MAKALAH METODE INTERN RATE OF RETUN (IRR) DALAM PENILAIAN

BAB I

PENDAHULUAN

A.  Latar Belakang

Internal rate of return adalah ialah metode yang mencari suatu tingkat bunga yang membuat PV dari cash inflow/proceeds akan sama dengan nilai outflow/nilai investasi.

Internal rate of return (IRR) tidak lain adalah tingkat diskonto/discount rate yang menyamakan present value investasi. IRR atau sering diartiksn sebagai tingkat kembalian internal dicari dengan cara trial and erroratau interpolasi. Dengan kat lain IRR adalah discount rate yang membuat net present value sama dengan nol.

Ada beberapa cara untuk menghitung modified IRR atau MIRR, tetapi semuanya mempunyai kesamaan, yaitu membuat arus kas yang tidak konvensional menjadi berpola konvensional, yaitu ada investasi awal di muka dan arus kas positif diperiode akhir.

B.     Rumusan Masalah

1.      Apa pengertian intern rate of return (IRR) ?

2.      Bagaimana modified IRR?

3.      Bagaimana kriteria seleksi IRR?

C.    Tujuan Masalah

1.      Untuk mengetahui pengertian intern rate of return.

2.      Untuk mengetahui bagaimana modified IRR

3.      Untuk mengetahui kriteria seleksi IRR.

BAB II

                                                      PEMBAHASAN

A.    Pengertian IRR (Intern Rate of Return )

Internal rate of return (IRR) adalah tingkat bunga yang menjadikan jumlah nilai sekarang dari proceeds yang diharapkanakan diterima ( PV of future proceeds), sama dengan jumlah nilai sekarang dari pengeluaran modal (PV of cafital outlays). Pada dasarnya internal rate of return harus dicari dengan cara trial and error. [1]

Internal of return ialah metode yang mencari suatu tingkat bunga yang membuat PV dari cash inflow/proceeds akan sama dengan nilai outflow/ nilai investasi.

Suku bunga NPV=0

PV dari proceeds = pengeluaran untuk investasi

NPV = PV dari proceeds – pengeluaran untuk investasi

0              = PV dari proceeds – pengeluaran untuk investasi

PV dari proceeds = pengeluaran untuk investasi

Penentuan tarif kembalian dilakukan dengan metode trial and error dengan cara berikut:

a.       Mencari nilai tunai aliran kas masuk bersih pada tariff kembalian yang dipilih secra sembarang diatas atau dibawah tariff kembalian investasi yang diharapkan.

b.      Menginterpolasikan kedua tariff kembalian tersebut untuk mendapatkan tariff kembalian sesungguhnya.

IRR lebih merupakan indicator efisiensi dari suatu investasi, berlawanan dengan NPV, yang mengindikasikan value atau besaran uang. IRR merupakan effectife compounded return rate annual yang dapat dihasilkan dari suatu investasi atau yield dari suatu investasi.

Suatu proyek/investasi dapat dilakukan apabila rate of return yang diterima jika melakukan investasi di tempat lain (bank, bonds, dan lain-lain). Besarnya nilai IRR dapat ditentukan dengan cara menghitung NPV1 dan NPV2 dengan cara trial and error. Jika NPV1 bernilai positif, discount factor kedua harus lebih besar besar dari SOCC, dan sebaliknya. Berdasarkan percobaan tersebut, IRR berada antara nilai NPV positif dan NPV negative, yaitu pada NPV=0

Internal of return merupakan tingkat bunga yang menyampaikan pv kas masuk dengan PV kas keluar. Kadang-kadang kita ingin mengetahui berapa tingkat bunga yang kita tanggung kalau kita dihadapkan pada alternative untuk membayar sejumlah uang tertentu pada saat ini(-C ₀) atau membayar secara angsuran dalam jumlah yang sama setiap periodenya ( membayar C setiap tahun selama n tahun). [2]

Misalkan kita bisa membayar tunai suatu  mesin dengan harga Rp. 299 juta, atau mengangsur setiap tahun sebesar Rp100 juta mulai tahun 1 sampai dengan tahun ke 5. Kalau kita ingin mengetahui berapa tingkat bunga yang kita tanggung per tahunnya, maka kita bisa merumuskan persoalan sebagai berikut:

299= 100/(1+i)+100/(1+i)^2+…..+100/(1+i)⁵

        = 100 [1/(1+i)+1/(1+i)^2+…..+1/(1+i)⁵]

Dalam hal ini i adalah IRR. Bahwa untuk membuat sisi kanan persamaan sama dengan sisi kiri persamaan, maka angka yang berbeda dalam tanda kurung besar harus sama dengan 2.99. perhatikan lebih lanjut bahwa angka dalam tanda kurung besar tidak lain merupakan discount factor annuity. Dengan demikian cara ppaling mudah adalah kita melihat pada table PV Annuity dari RP.1. kita lihat pada saat n =5 angka yang mendekati 2.99 diperoleh pada saat tingkat bunga mencapai 20%. Dengan demikian I (IRR) adalah 20%.

Tinggi rendahnya IRR tersebut perlu kita bandingkan dengan alternative lain yang sepadan. Kalau misalkan kita bisa meminjam selama 5 tahun dengan memperoleh suku bunga 18% per tahun, maka tawaran diatas kita nilai terlalu mahal, sebaliknya kalau kita hanya bisa pinjam dengan suku bunga 22%, maka tawaran diatas (yaitu membeli secara kredit dengan angsuran ) kita nilai cukup menguntungkan. [3]

B.  Modified IRR

Untuk mengatasi kelemahan kriteria periode payback, dikembangkan kriteria discounted paybck. Demikian juga dengan IRR, untuk mengatasi kelemahan kriteria IRR, kita mempunyai modified IRR.

Ada beberapa cara untuk menghitung modified IRR atau MIRR, tetapi semuanya mempunyai kesamaan, yaitu membuat arus kas yang tidak konvensional menjadi berpola konvensional, yaitu ada investasi awal di muka dan arus kas positif diperiode akhir. [4]

Sebagai ilustrasi, misalkan sebuah proyek mempunyai arus kas sebagai berikut:

     Tahun                        Arus kas

                                 0                          60.000.000

                                 1                          155.000.000

                                 2                           100.000.000

            Permasalahan dengan proyek diatas adalah arus kas tidak berpola konvensional. Akibatnya, kita mempunyai dua IRR, yaitu 25% dan 33,33% Untuk mengatasi terjadinya multiple IRRini, kita menghitung MIRR. Ada beberapa metode yang dapat digunakan, yaitu metode diskonto, metode reinvestasi, dan metode gabungan

            Kelemahan kriteria NPV adalah kita tidak mengetahui apakah selisih bersih arus kas yang diterima dengan investasi awal itu secara relatif besar atau kecil. NPV sebesar Rp. 50.000.000 dari sebuah proyek investasi Rp. 10.000.000 secara relaatif kurang menarik dibandingkan dengan NPV proyek lain yang lebih kecil. Katakana 25.000.000 tetapi investasi awalnya 1 miliar. Persentase return dari proyek kedua ini sangat mungkin lebih tinggi dari proyek pertama.

C.  Kriteria seleksi

a.       Secara sistematis[5]

IRR=

b.      Secara trial and error

1.      Pilih tingkat discount rate tertentu untuk menghitung NPV

2.      Bila tingkat discount rate yang dipilih masih menghasilkan NPV positif, coba dengan discount rate yang lebih tinggi.

3.      Bila discount rate yang dipilih masih menghasilkan NPV negative, coba dengan discount rate yang lebih tinggi.

4.      Gunakan rumus dibawah ini untuk menghitung IRR dengan menggunakan rumus berikut:

IRR = Dr_{1 -}

Keterangan :

Dr₁         = tingkat bunga ke-1

Dr₂         = tingkat bunga ke-2

NPV₁   = NPV yang dihitung berdasarkan Dr₁

NPV₂   = NPV yang dihitung berdasarkan Dr₂

            Metode IRR dan NPV selalu memberikan kesimpulan yang sama kalau yang dievaluasi proyek-proyek independent. Namun hal itu mungkin akan menghasilkan kesimpulan yang berbeda bila proyek bersifat mutually exclusive. Hal ini dapat terjadi karena salah satu proyek investasinya lebih besar daripada yang lain, umur salah satu proyek lebih panjang daripada yang lain.

BAB III

STUDI KASUS

A.    Contoh Kasus

1.      Hitunglah IRR dari sebuah investasi yang dapat memberikan arus kas bersih Rp5.000.000 secara terus-menerus jika investasi awal yang diperlukan Rp.400.000.000

Jawab.

A                           = Rp.5.000.000

I₀                                    = Rp.400.000.000

NPV          = PV-I₀  = 0

NPV          =

          =

          =

                              =

                              = 1,25 % per bulan

            Untuk menentukan apakah proyek investasi diterima atau ditolak, kita perlu membandingkannya dengan return yang diharapkan investor. Jika return yang diinginkan investor 14%, proyek akan diterima karena IRR > 14%. Sebaliknya jika investor mengharapkan return 16%, proyek diatas akan diterima.

2.      Sebuah proyek memerlukan investasi awal Rp.1.000.000.000 dan mampu menghasilkan bersih selama 5 tahun, yaitu Rp. 300.000.000 di tahun pertama Rp.400.000.000 ditahun kedua Rp.500.000.000 setiap tahun untuk 3 tahun berikutnya. Apakah sebaiknya proyek ini diterima atau ditolak jika return yang di inginkan adalah 15%?

Jawab :

I₀                                    = Rp.1.000.000.000

CF₁                = Rp.300.000.000

CF₂                = Rp.400.000.000

CF                                 = CF₄  = CF₅ = Rp.500.000.000

K                           = 15%  = 0,15

       Jika menggunakan kalkulator ilmiah, kita harus melakukan trial and error untuk mencari IRR yang memenuhi persamaan diatas. Cukup silit tetapi inilah satu-satunya alternative yang ada dengan kalkulator ilmiah. Proses pencarian IRR menjadi mudah dan selesai dalam hitungan detik jika kita menggunakan kalkulator finansial atau Excel. Setelah dicoba akhirnya kita mendapatkan IRR = 30,23%. Karena IRR > 15%, proyek diterima.

       Keunggulan kriteria IRR adalah angka ini mudah dipahami dan sudah memperhitungkan investasi awal atau memberikan hasil secara relative. Dalam praktik, investor dan analis keuangan lebih suka berbicara rasio tau peersentase daripada nilai rupiah. Dalam dunia bisnis, kita juga lebih terbiasa mendengar, “proyek ini menghasilkan return 20%” daripda “pada tingkat diskonto 15%, proyek ini memberikan NPV Rp.100.000.000.”[6]

       Pada kenytaannya apakah kita menggunakan kriteria NPV atau kriteria IRR, selama arus kas berpola konvensional, yaitu investasi awal dilakukan dimuka da sekali sajayang diikuti serangkaian arus kas bersih positif setelah itu, keputusan selalu sama. Jika kriteriaNPV menyatakan sebuah proyek diterima, kriteria IRR juga akan menerima proyek itu. Demikian juga dengan keputusan salah satu kriteria adalah menolak, kriteria yang lain pun akan berkesimpulan sama.

       Kedua kriteria dapat memberikan rekomendasi yang berbeda jika jika arus kas dari investasi tidak bersifat konvensional, yaitu jika pengeluaran investasi tidak hanya di awal. Contoh proyek investasi seperti ini adalah investasi tambang dengan kewajiban untuk mengembalikan kondisi alam seperti awal pada akhir periode. Akibatnya, investor atau perusahaan harus mengeluarkan dana cukup besar lagi diakhir periode. Untuk arus kas seperti ini, kita akan memperoleh multiprl IRR. Keputusan berdasarkan NPV dan IRR pun dapat berbeda.

3.    Proyek membutuhkan investasi $3,000,00, dengan CI tahun I,II,III dan IV berturut-turut $1,500,00, $1,200,00, $800,00 dan $300,00. Hitunglah MIRR jika diketahui biaya modal 10%. [7]

Jawab:

                              0          1          2          3          4         

Cashflows              -300    1500     1200     800     300=300 (1+0.1)^4-4=300[PVIF_10%0]

                                                          K= 10%

                                                                                                               800 =800 ((1=0.1)^4-3 =300 [PVIF_10%1]

K = 10%

                                                                                                            1452 =1200(1+0.1)^4-2 =300 [PVIF_10%2]

                                                                           K =10%         1996.50=1500(1+0.1)^4-1=300[PVIF_10%3]

                                                                       4328.50 (=Terminal Value= TV)

                                    

                                     PV OF 300

                                 NPV=0

Cost          =

                   =

   3000       =

   3000       =              

   3000       =

   3000 (1+MIRR)⁴              = 4628.50

   (1+MIRR)⁴                        =

   (1+MIRR)⁴                                    = 1.54283

   1+MIRR                             =

   1+MIRR                             = 1.1145

   MIRR                                  = 1.1145-1

   MIRR                                  = 0.1145 → 11.45 %

BAB IV

PENUTUP

A.    Kesimpulan

       Internal rate of return (IRR) adalah tingkat bunga yang menjadikan jumlah nilai sekarang dari proceeds yang diharapkanakan diterima ( PV of future proceeds), sama dengan jumlah nilai sekarang dari pengeluaran modal (PV of cafital outlays). Pada dasarnya internal rate of return harus dicari dengan cara trial and error.

Ada beberapa cara untuk menghitung modified IRR atau MIRR, tetapi semuanya mempunyai kesamaan, yaitu membuat arus kas yang tidak konvensional menjadi berpola konvensional, yaitu ada investasi awal di muka dan arus kas positif diperiode akhir.

DAFTAR PUSTAKA

Setia Lukas atmaja, 2008, Teori dan praktik manajemen keuangan, Yogyakarta,       CV.ANDI    OFFSET.

Suad husnan enny pudjiastuti, 2012, Dasar-dasar manajemen keuangan, Yogyakarta, UPP STIM YKPN.

Sartono agus, 2010, Manajemen keuangan Teori Aplikasi, Yogyakarta, BPFE.  

Frensidy budi, 2017, Matematika keuangan, Jakarta, Salemba Empat.                    

Margaretha farah, 2005,  Teori dan aplikasi Manajemen Keuangan Investasi dan Sumber Dana Jangka Panjang, Jakarta, PT. Gramedia Widiasarana Indonesia, 2005.

H. M yacob Ibrahim, 2003, studi kelayakan bisnis, Jakarta, Rineka cipta.

---

[1] Lukas setia atmaja, Teori dan praktik manajemen keuangan, (Yogyakarta, CV.ANDI OFFSET, 2008), hal, 135.

[2]Suad husnan enny pudjiastuti, dasar-dasar manajemen keuangan, (Yogyakarta, UPP STIM YKPN, 2012), hal, 35.

[3] Agus sartono, Manajemen keuangan Teori Aplikasi, (Yogyakarta, BPFE, 2010), hal, 199

[4]Budi Frensidy, Matematika keuangan, (jakarta, Salemba Empat,  2017), hal, 388.

[5] Farah Margaretha, Teori dan aplikasi Manajemen Keuangan Investasi dan Sumber Dana Jangka Panjang, (Jakarta, PT. Gramedia Widiasarana Indonesia, 2005), hal, 43.

[6]H.M yacob Ibrahim, studi kelayakan bisnis, (Jakarta, Rineka cipta,2003), hal 155

[7]Ibid, hal 48-49

<script data-ad-client="ca-pub-3224888017981904" async src="https://pagead2.googlesyndication.com/pagead/js/adsbygoogle.js"></script>